1-bo'lim · Moliyaviy model
Sotish, ijara yoki gibrid: sotish yagona ijobiy strategiya
Binoni qurib ijaraga berish o'zini oqlamaydi: ~$17/m² ijarada yillik daromad investitsiyaning atigi ~7% i. Qavatlarni qurilish davrida sotish esa foyda beradi va o'z pulingizdan kam talab qiladi.
Model «Taxtapul 31 — sotish yoki ijaraga berish» namunasi mantiqida qurilgan: oylik pul oqimi, sotuv to'lov jadvali, ijara bandligining o'sishi, soliqlar va chiqish. Botanica uchun sathlar bo'yicha qayta ishlab chiqildi. Model Excelda (barcha formulalar ishlaydi) va sayt kalkulyatorida mavjud. Ikkala hisob bir xil natija beradi: 63 ta asosiy ko'rsatkich solishtirildi, farq 0 ta.
Kimning natijasi?
Asosiy baho mulkdor (developer) nuqtai nazaridan qilingan. Xaridor-investor va biznes operatori uchun alohida hisoblar bor: Excelda «Investor» va «Operator» varaqlari.
Hisob davri
0-oy — 2026-yil oktabr. Keyin qurilish (14 / 20 / 27 oy) va 10 yil ekspluatatsiya, oxirida chiqish (sotish). Qadam — oy. Summalar USD da, QQSsiz, 15% foyda solig'idan keyin, qarz mablag'isiz.
Uch strategiya
A. Sotish — barcha sathlar qurilish davrida qavatma-qavat sotiladi. B. Ijara — hammasi ijaraga beriladi, 10 yildan keyin sotiladi. C. Gibrid — 2–7-qavatlar sotiladi, 1-qavat va podval ijarada qoladi.
Ssenariylar: asosiy kirishlar
Har bir qiymatning manbasi Excelning «Kirish» varag'ida ko'rsatilgan. Umumiy kirishlar:
- yer va sarflangan mablag' $0,8 mln T;
- loyihalash, ekspertiza va texnik nazorat 9% T;
- sotuv komissiyasi 2,5% va marketing 1%;
- xaridor to'lovi: 50% oldindan, qolgani 4 oyda (CASE jadvali) B;
- QQS 12%, foyda solig'i 15%, mol-mulk solig'i 1,5%, amortizatsiya 5% F;
- yer solig'i $6 ming/yil T;
- diskont 13% T.
Natijalar: 3 strategiya × 3 ssenariy
Ikki xil NPV ko'rsatilgan:
- «yer bilan» — butun loyiha, yer qiymati $0,8 mln taxmini bilan;
- «bugundan» — mulkdorning hozirgi qarori. Yer allaqachon sarflangan va barcha strategiyalar uchun bir xil, shuning uchun u tanlovga ta'sir qilmaydi.
A strategiyada IRR ma'nosiz. Xaridor pullari qurilish xarajatidan oldin tushadi, shuning uchun oqim «qarz» ko'rinishini oladi. Taqqoslash NPV va foyda bo'yicha qilinadi.
NPV bugundan: strategiya va ssenariy bo'yicha
USD, diskont 13%, foyda solig'idan keyin
A. SotishB. IjaraC. Gibrid
Kumulyativ pul oqimi, bazaviy ssenariy
USD, yer bilan; B va C da 10-yil oxiridagi chiqish kiritilgan
A. SotishB. IjaraC. Gibrid
Xulosa. Bazaviy ssenariyda sotish (A) eng yaxshi natija beradi. NPV bugundan
, yer bilan
. Moliyalashtirish ehtiyoji eng kichik:
. To'liq ijara (B) bugundan
beradi. Gibrid (C) oraliqda:
.
Sababi oddiy: barqaror yil NOI si jami investitsiyaning ini tashkil qiladi. Toshkentda ijarachisi bor obyektlar esa 10–12% yalpi daromadlilikda sotiladi. Binoni qurib ijaraga berish qiymat yaratmaydi.
To'liq ijara quyidagi ofis stavkasida o'zini oqlay boshlaydi:
- yer bilan — /m²;
- «bugundan» — /m².
Bozor stavkasi esa ≈ $17.
Optimistik ssenariyda (CASE narxi $1 400, ijara $21) strategiyalar deyarli tenglashadi: A , B . Konservativda hammasi zararli, lekin A zararni eng kam qiladi.
Sezgirlik: bazaviy NPV (yer bilan) bitta o'zgaruvchi bo'yicha
Sotish natijasini asosan sotuv narxi va qurilish qiymati belgilaydi: ±10% o'zgarish NPV ni ~$0,25–0,35 mln ga siljitadi. Ijara natijasini esa ijara stavkasi belgilaydi. Kechikish sotishda NPV ni kam o'zgartiradi, chunki xaridor pullari oldinroq tushadi. Lekin kechikish reputatsiya va xaridorlarga jarima xavfini oshiradi.
Xatar simulyatsiyasi: 1 000 ta mumkin bo'lgan kelajak
Kelajakni aniq bilmaymiz: narx, ijara, qurilish qiymati va muddat o'zgarishi mumkin. Shuning uchun modelni 1 000 marta hisobladik, har safar kirishlarni konservativ va optimistik chegaralar ichida tasodifiy tanladik. Har bir nuqta — 100 ta kelajakdan biri: yashil — foyda, kulrang — zarar.
Hisob bugungi qaror uchun: yer allaqachon sarflangan va barcha strategiyalar uchun bir xil. Yer qiymati ($0,8 mln, taxmin) ham qo'shilsa, foyda ehtimoli: A — /100, B — /100, C — /100. Ya'ni butun loyiha yer qiymatini 13% daromad bilan qoplashi uchun narx CASE darajasiga ($1 400) yaqin bo'lishi yoki qurilish arzonroq bo'lishi kerak. Usul: har bir kirish uchun uchburchak taqsimot, eng ehtimoliy qiymat — bazaviy. Sotuv narxlari birga o'zgaradi, ijara stavkalari ham birga H.
Xaridor-investor nuqtai nazari: CASE «$1 400» modelini tekshirish
| CASE da'vosi | Qayta hisob | Baho |
|---|
| ROI +78,6% (kirish $1 400 → chiqish $2 500) | 78,6% | Arifmetika to'g'ri, lekin yalpi: komissiya, soliq va QQS hisobga olinmagan. Chiqish narxi $2 500 bozor tomonidan tasdiqlanmadi, topshirilgandagi qiymat ≈ $1 460 H. |
| IRR 60–65% yillik | 64,4% / 74,0% | Bir martalik to'lovda to'g'ri. 50/25/25 transhlar bilan 74%. Bozor narxida chiqilsa, sof IRR ≈ 1% bo'ladi. |
| «GLA metriga» daromadlilik 21,43% | 21,43% | Metodik xato: suratda GLA m² ijarasi, maxrajda sotib olingan m² narxi turibdi. Bundan tashqari $25 stavka bozorda tasdiqlanmadi (≈ $17). |
| Butun maydonga 15,78% | 15,78% | To'g'ri, lekin yalpi: bo'sh turish, xarajat, soliq va pardoz hisobga olinmagan. |
| «Bozor qiymatiga» 12,00% | 8,84% | Xato. To'g'ri bazada (GLA ijarasi ÷ butun maydon qiymati) 8,84% chiqadi. |
| Qoplanish 6,3 yil | 6,3 yil | Yalpi qiymat sifatida to'g'ri. |
| Tuzatilgan (sof): $1 400 da xarid, ijara $17, bo'sh turish 10%, pardoz $130/m², xarajat, mol-mulk solig'i, 12% JShDS | 5,9% / 16,9 yil | Sof daromadlilik ≈ 6%. Bu USD depozitlari (5,3–5,7%) darajasi F. $1 250 da xarid qilinsa ≈ 6,6%. |
Xulosa: ijara investori uchun taklif zaif. O'zi foydalanadigan xaridor uchun esa kuchli. 338 m² GLA li qavat ijarasi ≈ $69 ming/yil, xarid narxi ≈ $573 ming. Demak o'z ofisi taxminan 8 yillik ijara puliga tushadi va aktiv xaridorda qoladi H.
Biznes operatori nuqtai nazari
Ijara yuki quyidagicha H:
- Restoran (butun 1-qavat, $20 + QQS): oyiga $6,6 ming. Bu $90 ming oylik tushumning 7,3% i, ya'ni sog'lom (≤ 10–12%). Tushum: 100 o'rin × 1,5 aylanish × $20 chek T.
- Dorixona va laboratoriya (112 m²): oyiga $2,5 ming. $60 ming tushumda bu 4,2%.
- Ofis ijarachisi: bir xodimga oyiga ≈ $185, QQS va kommunal xizmatlar bilan (8 m²/xodim).
Excelning «Operator» varag'ida tushum va ulushni o'zgartirish mumkin.
Taqdim etilgan modellarni tekshirish
«Taxtapul 31» HTML modelida quyidagilar aniqlandi:
- Soliq amortizatsiyasi yer qiymatini ham o'z ichiga olgan butun balans qiymatidan hisoblangan. Yer amortizatsiya qilinmaydi, shuning uchun soliq tejami oshirib ko'rsatilgan.
- Soliq bazasi manfiy bo'lganda model «manfiy soliq», ya'ni pul qaytishini hisoblaydi.
- Yer solig'i xarajatlarda yo'q.
- Chiqish narxi rieltor jadvalidan qo'lda kiritiladi, ijara bilan bog'lanmagan.
Stavka 5% esa Soliq kodeksining 306-moddasiga mos keladi. Bu modelda to'rt kamchilik ham tuzatilgan:
- amortizatsiya faqat bino qiymatidan olinadi;
- soliq ≥ 0;
- yer solig'i hisobga olingan, qurilish kechiksa 2 baravar oshadi;
- chiqish yalpi daromadlilik orqali ijaraga bog'langan.
